ไขคำตอบ REIT คืออะไร… หนึ่งในกองทุนด้านอสังหาฯ ที่น่าจับตามอง
ถ้าหากพูดถึงการลงทุน เราต่างมีตัวเลือกมากมายในการลงทุน เช่น สลากออมสิน หุ้น กองทุน ทอง กองทุน และ REIT ที่เราจะพูดถึงกันในวันนี้ ที่กล่าวมาเป็นสินทรัพย์ที่ทุกคนต่างคุ้นเคยกันดีอยู่แล้ว เชื่อว่าหลาย ๆ คน คงอยากจะให้เงินทำงานแทนตัวเรา และมีความคิดที่อยากจะลองลงทุนอะไรสักอย่างที่น่าสนใจเพื่อความต่อเนื่อง และ มั่นคงในชีวิตการเงิน
วันนี้ทาง Thomas Thailand นำทางเลือกการลงทุนที่น่าสนใจมาแนะนำอีกหนึ่งประเภท กองทุนนี้มีชื่อว่า REIT ซึ่งเราจะพาทุกคนไปรู้จักว่ากองทุนอสังหาริมทรัพย์นี้สามารถสร้างรายได้ ได้อย่างไร และทำไมถึงได้กลายเป็นอีกหนึ่งการลงทุนที่น่าสนใจ
REIT คืออะไร
REIT ย่อมาจากคำว่า Real Estate Investment Trust (กองทุนทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์) หน้าที่หลักของ “REIT” ก็คือ การนำทรัสต์เข้าไปบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างกำไรได้อย่างต่อเนื่อง เช่น การเช่าซื้อ แล้วนำผลกำไรมาปันส่วนคืนผู้ลงทุน ซึ่งคนไทยเราน่าจะยังไม่คุ้นชินกับชื่อ REIT มากสักเท่าไหร่เพราะกองทุนนี้เปิดในไทยได้ไม่ถึง 10 ปี และไม่เป็นที่นิยมมากนัก คนจะไปคุ้นเคยกับคำว่า Property Fund ซะมากกว่า ซึ่งมีลักษณะการลงทุนที่คล้ายกัน ซึ่งทั้ง 2 อย่างแตกต่างกันที่กฎเกณฑ์เพียงเล็กน้อยเพียงเท่านั้น
REIT เป็นลักษณะของกองทุนปิดที่ ซื้อ – ขาย ผ่านตลาดหลักทรัพย์ ซึ่งราคาก็มีขึ้นมีลงเหมือนหุ้น
REIT ได้ผลตอบแทนจากไหน?
หลักการง่าย ๆ ที่กล่าวไปข้างต้นคือ การนำเงินไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้ได้อย่างต่อเนื่อง ถ้าถามว่ารายได้อย่างต่อเนื่องคืออะไร? มันก็คือการเก็บค่าเช่านั่นเอง ซึ่งรายได้มาจากการที่ REIT เขานำเงินเราที่ร่วมลงทุน ไปสร้างอสังหาริมทรัพย์อย่างใดอย่างหนึ่งเพื่อสร้างผลกำไรอย่างต่อเนื่อง พอได้กำไร เขาก็จะคืนผลกำไรเท่า ๆ กันเป็นสัดส่วนกลับมาที่ผู้ถือหุ้น
REIT คือการที่ลงทุนเป็นอสังหาริมทรัพย์ก็จะมีค่าเช่า ปันผลเป็นเดือน ซึ่งรายได้จะอยู่ที่ 5-7% ต่อปีเลยทีเดียว เรียกได้ว่าสามารถสร้างรายได้อย่างสม่ำเสมอ และความผันผวนของตลาดที่มีน้อยกว่าหุ้นตัวอื่น ๆ
“ข้อดีของ REIT”
ผู้ลงทุนไม่ต้องเสียเวลาไปบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนไปด้วยตัวเอง เราจะมีผู้เชี่ยวชาญของกองทรัสต์ในการบริหาร เป็นผู้ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ และผู้รับผิดชอบตั้งแต่ การเลือกสรรอสังหาริมทรัพย์ที่มีคุณภาพและศักยภาพดี
การออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์และการกู้เงิน การนำเงินที่ระดมทุนที่ได้ ไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ อย่างชาญฉลาด
การจัดการให้มีการบำรุงซ่อมแซมและดูแลทรัพย์สินให้อยู่ในสภาพดี
การนำทรัพย์สินที่ได้ลงทุนนี้ไปจัดหาประโยชน์โดยการปล่อยเช่าให้แก่ผู้เช่าที่เหมาะสม
โดยข้อดีทั้งหมดที่กล่าวมานั้นทำให้ปัจจัยต่าง ๆ ขึ้นอยู่กับผู้บริหาร และผู้จัดการกองทรัสต์ ทำให้หลายคนเกิดความสงสัยว่า การจัดการนั้นจะโปร่งใส และคุ้มค่ากับเงินที่เราลงทุนไปหรือไม่
ถ้าหากลงทุนใน REIT เราจะเชื่อในตัวผู้บริหารและผู้จัดการกองทรัสต์ได้อย่างไร ?
เรื่องของการไว้เนื้อเชื่อใจมีผลสำคัญต่อผู้ลงทุนเป็นอย่างมาก ทั้งนี้เราสามารถเชื่อใจ และลงทุนใน REIT ได้เนื่องมาจาก ผู้บริหาร และผู้จัดการกองทรัสต์ ต้องได้รับความเห็นชอบจากสำนักงาน ก.ล.ต. ในขณะเดียวกัน REIT จะมี “ทรัสตี (Trustee)” ที่ผ่านความเห็นชอบของ ก.ล.ต. เข้ามาตรวจสอบ และกำกับดูแลการทำงานของกองทรัสต์ ตลอดจนผู้ถือลงทุนในหน่วยทรัสต์ ทำให้นักลงทุนสามารถเชื่อใจในการลงทุนนั่นเอง
ปัจจัยอะไรบ้างที่ส่งผลต่อการลงทุนใน REIT
ปัจจัยแรกที่ส่งผลต่อมูลค่าของ REIT คือ ทำเลที่ตั้ง และสภาพเศรษฐกิจ ณ ปัจจุบัน ซึ่งถ้าเกิดทำเลดี เศรษฐกิจดี ทำให้การเช่าจองเยอะเพิ่มขึ้น รวมถึงมูลค่าของตลาดอสังหาริมทรัพย์นั้นเพิ่มพูนตามไปด้วย
ความสนใจลงทุนใน REIT ที่เปรียบเสมือนหุ้นตัวหนึ่ง ทำให้ถ้ายิ่งมีคนสนใจ REIT เยอะ ราคาก็สูงขึ้น ถ้าคนสนใจน้อย ราคาก็จะน้อยลง
ขึ้นอยู่กับอัตราดอกเบี้ยในช่วงเวลานั้น ๆ ถ้าช่วงดอกเบี้ยลดลงผลตอบแทนคงที่ของ REIT จะน่าดึงดูดกว่าช่วงดอกเบี้ยขึ้น
เป็นอีกหนึ่งทางเลือกเลยก็ว่าได้สำหรับกองทุน REIT ซึ่งปัจจุบันมีให้เลือกถึง 24 กองทุน ซึ่งมีให้เลือกหลากหลายอุตสาหกรรม อาทิ โรงงานอุตสาหกรรม อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า โรงแรม และอพาร์ตเมนต์ ผู้ลงทุนควรมีวิสัยทัศน์ในการมองตลาดและเลือกลงทุนให้ถูกจุด ต่อความต้องการของวงการอุสาหกรรม ณ เวลานั้น ๆ หรือเลือกกระจายความเสี่ยงแล้วแต่ดุลยพินิจของผู้ลงทุน
กล่าวได้ว่าการลงทุน REIT เป็นอีกหนึ่งทางเลือกลงทุนใหม่ที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนระยะยาว ที่ได้ผลตอบแทนที่คงที่และความผันผวนของตลาดที่น้อย
“ทั้งนี้แล้วผู้ลงทุนควรทำความเข้าใจในตัวสินค้า เงื่อนไข ผลตอบแทน และความเสี่ยงก่อนที่จะตัดสินใจลงทุนทุกครั้งด้วยนะครับ”
