13 คำศัพท์ธุรกิจอสังหาฯ ที่ควรรู้ก่อนคิดจะลงทุน
การลงทุนในธุรกิจอสังหาฯ เป็นหนึ่งในตัวเลือกที่ได้รับความนิยมสำหรับกลุ่มนักลงทุนอสังหาฯ มือใหม่ ซึ่งก่อนที่เราจะก้าวเท้าเข้าสู่วงการนี้ เราจำเป็นจะต้องรู้ คำศัพท์ธุรกิจอสังหาฯ เสียก่อน เพื่อเตรียมความพร้อม สร้างความเข้าใจ เมื่อถึงเวลาที่ต้องหาข้อมูลประกอบการตัดสินใจ จะทำให้เราอ่านและวิเคราะห์ได้อย่างถูกต้องและเข้าใจความหมายได้มากกว่าเดิม
1. Presales
คำศัพท์ธุรกิจอสังหาฯ ที่คุ้นหูคุ้นตากันเป็นอย่างดี เพราะจะพบได้บ่อยในธุรกิจอสังหาฯ ประเภทคอนโด ซึ่งคำนี้จะเกิดขึ้นในช่วงก่อนเปิดตัวโครงการอย่างเป็นทางการ ส่วนใหญ่จะเป็นโครงการที่ยังสร้างไม่เสร็จ เรียกง่าย ๆ ว่าเป็น ราคาขายคอนโด ช่วงก่อนเปิดตัวโครงการ และข้อดีของการลงทุนในช่วง Presales ก็คือ เราจะได้ราคาที่ต่ำกว่าตลาด หรือถูกกว่าราคาขายต่อ นั่นเอง นอกจากนี้ยังสามารถเลือกตำแหน่งห้องได้ก่อนใคร มีโปรโมชัน ของแถมจัดเต็มอีกต่างหาก อีกทั้งมีสิทธิ์ถือครองโครงการเป็นระยะเวลา 2 – 3 ปี ก่อนที่จะสร้างเสร็จ ด้วย
2. Resales
Resales คือ ราคาขายต่อ หลังจากที่โครงการสร้างเสร็จแล้ว จะมีราคาสูงกว่าในช่วง Presales เพราะมีความเสี่ยงน้อยกว่า ซึ่งเราจะได้เห็นห้อง ทำเลวิวทิวทัศน์ และวัสดุที่ใช้ เป็นของจริงทั้งหมด สามารถช่วยในการตัดสินใจก่อนลงทุนซื้อได้เป็นอย่างดี
แต่ในบางกรณี คำศัพท์ธุรกิจอสังหาฯ อย่าง Resale ก็สามารถสื่อได้ว่า เป็นการขายต่อสิทธิ์ถือครองโครงการก่อนสร้างเสร็จ หรือที่เรียกกันว่า ขายดาวน์ หรือ รีเซลแบบขายดาวน์ นั่นเอง นอกจากนี้ยังมี Resales อีกหลายแบบ ไม่ว่าจะป็น Resale ใบจอง เป็นการขายต่อเฉพาะใบจอง รวมถึง Resale แบบหลุดดาวน์ ที่เจ้าของคนเก่าทิ้งดาวน์ไว้ ทำให้ทางโครงการต้องนำกลับมาขายใหม่
3. VIP Day
สำหรับด้านคำศัพท์ธุรกิจอสังหาฯ แล้ว คำนี้มีความหมายว่าเป็นวันพิเศษที่ทางผู้พัฒนาโครงการ (Developer) จัดขึ้นเพื่อให้ลูกค้าเก่าของบริษัทได้รับสิทธิพิเศษก่อนใคร ทั้งราคา ส่วนลด ของแถมต่าง ๆ มากมาย รวมถึงยังได้เลือกตำแหน่งห้องที่เป็นฮวงจุ้ยดี ก่อนคนอื่นอีกด้วย
4. Downtown
คำศัพท์ธุรกิจอสังหาฯ เกี่ยวกับ โซนพื้นที่ในเขตชั้นในตัวเมือง เป็นแหล่งรวมสถานที่สำคัญ เช่น อาคารสำนักงานบริษัทชั้นนำ หรือห้างสรรพสินค้าต่าง ๆ ซึ่งแสดงให้เห็นว่าพื้นที่ในเขตเหล่านี้เป็นพื้นที่ที่น่าสนใจในการลงทุนอสังหาฯ และหากพูดถึงพื้นที่ Downtown ในกรุงเทพฯ แล้ว ก็คงจะเป็นพื้นที่ในโซนของ เพลินจิต ชิดลม สีลม สาทร สุขุมวิทตอนต้น ฯลฯ
5. Midtown
อีกหนึ่งคำศัพท์ธุรกิจอสังหาฯ เกี่ยวกับ โซนพื้นที่ในเขตชั้นกลาง อยู่ถัดออกมาจากโซนพื้นที่ชั้นใน ซึ่งเป็นย่านที่อยู่อาศัย ไม่ไกลจากตัวเมืองมากนัก สามารถเดินทางได้สะดวก อาทิ โซนเพชรบุรี พระราม 9 รัชดาภิเษก ลาดพร้าว รัชโยธิน พหลโยธิน และอ่อนนุช
6. CBD (Central Business District)
Central Business District คือ ย่านศูนย์กลางธุรกิจ เป็นสถานที่ที่เกิดกิจกรรมทางสังคมและเศรษฐกิจมากที่สุด อย่าง อาคารสำนักงาน ศูนย์รวมห้างสรรพสินค้าชั้นนำ โรงแรม บวกกับมีการคมนาคมขนส่งที่สะดวกสบายด้วย ในปัจจุบันย่านที่เป็น CBD ก็จะมี เพลินจิต สีลม สาทร ราชประสงค์ ราชดำริ สยาม สุขุมวิท และอโศก
7. New CBD (New Central Business District)
คำศัพท์ธุรกิจอสังหาฯ ที่หมายถึง ย่านศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ ที่ได้ขยายเมืองตามการพัฒนาของระบบคมนาคมขนส่ง ให้มีการเดินทางที่สะดวกสบายมากขึ้น และยังเป็นทำเลที่คาดว่าจะเจริญตาม CBD เดิมอีกด้วย ทำให้นักลงทุนอสังหาฯ มือใหม่ สนใจย่านเหล่านี้เป็นพิเศษ เพราะ เป็นย่านที่ยังมีราคาไม่สูงมากเท่ากับพื้นที่ที่เป็น Downtown บวกกับการคาดการณ์และวิเคราะห์ด้านทำเล สิ่งแวดล้อม และสิ่งอำนวยความสะดวกในระแวกนั้น ที่มีโอกาสเกิดขึ้นพร้อมความเจริญในอนาคต อย่างเช่น รัชดา – พระราม 9 / รัชดา – ห้วยขวาง / อโศก – พระราม 9 / ห้าแยกลาดพร้าว – แยกเกษตร
8. Prime Locations / Prime Areas
เรื่องทำเลที่ตั้ง ถือเป็นหัวใจหลักของธุรกิจอสังหาฯ ซึ่งคำนี้มีความหมายว่า เป็นทำเลศักยภาพ มีมูลค่าต่อตารางเมตรสูง มักเป็นโครงการที่ตั้งอยู่ใจกลางเมือง หรืออยู่ในโซน CBD อย่าง สีลม สาทร สุขุมวิท ชิดลม ทองหล่อ เอกมัย ซึ่งเป็นโซนที่มีการแข่งขันสูง ทำให้ราคาอสังหาฯ ที่ตั้งอยู่ใน Prime Locations นั้นสูงตามไปด้วย
9. Capital Gain
คำนี้เป็นคำศัพท์ธุรกิจอสังหาฯ ที่นักลงทุนทุกคนต้องรู้ เพราะมันหมายถึง อัตราส่วนต่างของกำไรที่ได้จากการขายต่ออสังหาฯ ซึ่งนักลงทุนอสังหาฯ ส่วนใหญ่จะใช้ค่าเฉลี่ย Capital Gain เป็นเกณฑ์ตัดสินใจลงทุนกับตัวเลือกที่คุ้มมากที่สุด สามารถคำนวณได้ด้วยการ เอากำไรตั้ง หารด้วย ต้นทุนที่ซื้อมา แล้วคูณด้วย 100 จะเท่ากับ % ของ Capital Gain
(กำไร ÷ ต้นทุนที่ซื้อมา) x 100 = % Capital Gain
เช่น ซื้อคอนโด 3,000,000 บาท ขายต่อ 3,750,000 บาท = กำไร 750,000 บาท
Capital Gain = (750,000 ÷ 3,000,000) x 100 = 25%
10. Rental Yield Rate
คำศัพท์ธุรกิจอสังหาฯ ที่นักลงทุนจำเป็นต้องรู้ อย่าง Rental Yield Rate คือ อัตราผลตอบแทนของการปล่อยเช่าอสังหาฯ ตลอดทั้งปี โดยมีสูตรคำนวณ ดังนี้
ค่าเช่าที่คิดว่าจะได้รับต่อเดือน คูณ 12 แล้วลบ ต้นทุนต่าง ๆ (เช่น ค่าส่วนกลาง ค่านายหน้า) หารด้วย ราคาที่ซื้อมา คูณ 100 จะเท่ากับ % Rental Yield Rate
(ค่าเช่าที่จะได้รับต่อเดือน x 12) – ต้นทุน ÷ ราคาที่ซื้อมา x 100 = % Rental Yield Rate
เช่น ซื้อคอนโด 3,000,000 บาท ปล่อยเช่า 20,000 บาทต่อเดือน เป็นเวลา 12 เดือน นำมาลบกับต้นทุนอย่าง ค่าส่วนกลางเดือนละ 2,000 บาท (2,000 x 12) = 24,000 บาท
Rental Yield Rate = (20,000 x 12) – 24,000 ÷ 3,000,000 x 100 = 7.2%
ซึ่งค่า Rental Yield Rate สำหรับคอนโด ใจกลางกรุงเทพฯ หรือแนวรถไฟฟ้า จะมีผลตอบแทนอยู่ในระดับ 5 – 7% และเมื่อเทียบค่าเฉลี่ยที่คำนวณแล้ว ถ้าผลออกมาว่าอยู่ในเกณฑ์ก็ถือว่า อสังหาฯ ที่เรากำลังเล็งอยู่นั้นน่าลงทุนเลยทีเดียว
11. Occupancy Rate
คำศัพท์ธุรกิจอสังหาฯ ที่สามารถใช้วัดคุณภาพของโครงการได้จากจำนวนผู้พักอาศัย หมายความว่า หากโครงการอสังหาฯ ไหนที่มีอัตราการเข้าอยู่อาศัยจำนวนมาก แสดงว่าผู้คนมีความต้องการที่จะเข้าอยู่อาศัยที่นั่นสูง ทำให้นักลงทุนอสังหาฯ สามารถเก็งกำไรจาก Capital Gain และทำการปล่อยเช่าได้ง่าย Rental Yield ก็จะสูงตามไปด้วยเช่นกัน
12. Property Fund
Property Fund เป็นคำศัพท์ธุรกิจอสังหาฯ ที่ได้ยินบ่อยในกลุ่มนักลงทุนอสังหาฯ ที่เลือกลงทุนในรูปแบบ ‘กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์’ เป็นการรวบรวมคนที่สนใจลงทุนในอสังหาฯ ในรูปแบบการขายหน่วยลงทุน ซึ่งจะได้ผลตอบแทนอย่างสม่ำเสมอในรูปของ ‘ค่าเช่า” แล้วจึงถูกนำมาแบ่งให้ผู้ถือหน่วยลงทุนเป็นสัดส่วนตามที่ลงทุนไว้ ในรูปของ “เงินปันผล” (ลงทุนได้เฉพาะอสังหาฯ ที่ตั้งอยู่ในประเทศไทยเท่านั้น) ซึ่งกองทุนนี้ให้ผลตอบแทนระยะยาวอย่างต่อเนื่อง อาจไม่เหมาะต่อการเก็งกำไรสักเท่าไหร่
13. REIT (Real Estate Investment Trust)
คำศัพท์ธุรกิจอสังหาฯ สำหรับนักลงทุน ต้องรู้จัก REIT หรือ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เป็นกองทรัพย์สิน ที่จัดตั้งและบริหารงานโดย บลจ. หรือบริษัทที่มีความเชี่ยวชาญด้านการลงทุนในอสังหาฯ และมีคุณสมบัติตามเกณฑ์ ก.ล.ต. ซึ่งการลงทุนในรูปแบบนี้จะคล้ายกับ Property Fund แต่ REIT จะมีหลักเกณฑ์การลงทุน การจัดการ และกำกับดูแลอสังหาฯ ที่ยืดหยุ่นและเป็นสากลมากกว่า สามารถลงทุนได้ทั้งอสังหาฯ ของไทยและต่างชาติ โดยนักลงทุน REIT ไม่ต้องเหนื่อยทำอะไรเลย เพราะมี REIT manager คอยดำเนินการแทนทุกอย่าง ทั้งนี้นักลงทุนสบายใจได้ว่าการดำเนินการจะโปร่งใส เนื่องจาก มี Trustee เป็นผู้กำกับ ดูแลการเก็บรักษาทรัพย์สิน และการปฏิบัติหน้าที่ของ REIT manager ด้วย
หากเบื้องต้นเราเข้าใจถึงความหมายของคำศัพท์ธุรกิจอสังหาฯ นอกจากจะช่วยวางแผนการลงทุนได้อย่างรอบคอบแล้ว ยังทำให้เราต่อยอดการลงทุนให้ไปได้ไกลอีกด้วย ซึ่งใครที่กำลังมองหาทำเล CBD หรือ New CBD เพื่อลงทุนอยู่ (คลิก) ชี้เป้านักลงทุน 5 ทำเลทอง ปล่อยเช่าคอนโดก็ดี ค้าขายก็เฮง
