จะเป็นอย่างไร? เมื่อไทยแก้กฎหมายให้ต่างชาติซื้อคอนโดฯ ได้ 75%
การแก้ไขกฎหมายให้ชาวต่างชาติซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทยได้สูงสุดถึง 75% กำลังเป็นประเด็นที่น่าสนใจและถูกพูดถึงอย่างมากในวงการอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งทั้ง 2 ประเด็นก่อให้เกิดทั้งเสียงที่เห็นด้วยและไม่เห็นด้วย โดยเฉพาะการเพิ่มสัดส่วนในการให้ชาวต่างชาติถือครองคอนโดฯ ได้มากถึง 75% ยกตัวอย่างเช่น คือ หากคอนโดฯ โครงการนั้นมีจำนวนทั้งหมด 100 ห้อง จะมี 75 ห้องที่สามารถขายให้กับชาวต่างชาติถือครองได้ ถือได้ว่าเกินครึ่งหนึ่งเลยทีเดียว แล้วแบบนี้…เราจะได้ประโยชน์หรือเสียประโยชน์มากกว่ากัน และจะเกิดอะไรขึ้นบ้างหากในอนาคตกฎหมายนี้ถูกอนุมัติและดำเนินการต่อไป
เมื่อวันที่ 20 มิถุนายน 2567 สำนักเลขาธิการ ครม.ได้ประกาศ สำเนาด่วนที่สุด เรื่อง มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ ถึง รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย อ้างถึง หนังสือสำนักเลขาธิการคณะรัฐมนตรี ลงวันที่ 9 เมษายน 2567 โดยมีรายละเอียดสำคัญว่า…
เพื่อเป็นการกระตุ้นเศรษฐกิจในระดับมหภาค และดึงดูดนักลงทุนขนาดใหญ่ให้เข้ามาลงทุนในประเทศไทย โดยมีปัจจัยต่าง ๆ ที่จะส่งเสริมการเข้ามาทำงานของชาวต่างชาติที่มีศักยภาพ จึงขอให้ กระทรวงมหาดไทย ศึกษาความเป็นไปได้ ดังต่อไปนี้
- การพิจารณาทบทวนการกำหนดระยะเวลาของทรัพย์อิงสิทธิตามพระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562 โดยกำหนดให้ทรัพย์อิงสิทธิมีกำหนดเวลาได้ไม่เกิน 99 ปี
- การพิจารณาทบทวนหลักเกณฑ์ และกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการให้สิทธิคนต่างด้าว สามารถถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุด จากเดิมไม่เกิน 49% เป็น ไม่เกิน 75%
อาจกำหนดเงื่อนไขอื่นที่เกี่ยวข้องกับการบริหารจัดการของนิติบุคคลอาคารชุด อย่างการจำกัดสิทธิการออกเสียงของคนต่างด้าว และนิติบุคคลต่างด้าวที่ได้เข้ามาถือกรรมสิทธิ์ในภายหลังจากที่เกินอัตราส่วน 49%
ทั้งนี้ หากมีความจำเป็นต้องตราหรือแก้ไขปรับปรุงกฎหมายประการใด เพื่อรองรับการดำเนินการในเรื่องนี้ ให้กระทรวงมหาดไทย เร่งดำเนินการตามขั้นตอนให้แล้วเสร็จโดยเร็ว โดยให้ปฏิบัติตามบทบัญญัติของกฎหมาย ระเบียบ และหลักเกณฑ์ที่เกี่ยวข้องอย่างเคร่งครัดด้วย และเสนอคณะรัฐมนตรีโดยเร็วต่อไป
สรุปได้ว่าทั้ง 2 ประเด็นนี้ยังไม่ถูกอนุมัติ ยังเป็นเพียง agenda เร่งด่วนที่ทางกระทรวงมหาดไทยต้องเร่งศึกษาต่อ
จะเป็นอย่างไร? เมื่อไทยแก้กฎหมายให้ต่างชาติซื้อคอนโดฯ เช่าที่ดินได้มากกว่าเดิม
วัตถุประสงค์หลักของการแก้กฎหมายต่างชาติซื้อคอนโดฯ และที่ดินนี้ก็เพื่อใช้เป็นมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ และเตรียมการเพื่อรองรับการยกระดับประเทศไทยสู่ศูนย์กลางเมืองแห่งอุตสาหกรรมระดับโลก (Thailand Vision) รวมถึงการแก้ไขปัญหาชาวต่างชาติถือครองที่อยู่อาศัยโดยไม่ถูกต้อง หรือแบบ nominee มากขึ้น และยังเป็นข้อดีต่อเศรษฐกิจโดยรวม มีการลงทุนจากต่างชาติที่เพิ่มขึ้นจะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจในหลายด้าน เช่น การจ้างงาน การก่อสร้าง การตกแต่งบ้าน และการใช้จ่ายอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง
โดยสำนักงานสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ (สศช.) คาดระยะเวลาดำเนินการมาตรการภายใน 5 ปีงบประมาณ (พ.ศ. 2565-2569) จะช่วยให้
- เพิ่มจำนวนชาวต่างชาติที่พักอาศัยในไทย 1 ล้านคน
- เพิ่มปริมาณใช้จ่ายในระบบเศรษฐกิจมูลค่า 1 ล้านล้านบาท
- เพิ่มการลงทุนในประเทศ 8 แสนล้านบาท สร้างรายได้จากการเก็บภาษีที่เพิ่มขึ้น 2.7 แสนล้านบาท
- ทำให้ประเทศไทยมีบุคลากรที่มีความรู้ความเชี่ยวชาญด้านต่าง ๆ เพียงพอให้กับภาคธุรกิจที่รัฐบาลมุ่งส่งเสริมซึ่งสอดคล้องกับแผนแม่บทภายใต้ยุทธศาสตร์ชาติ (พ.ศ. 2561-2580) ในประเด็นอุตสาหกรรมและบริการแห่งอนาคต และโครงสร้างพื้นฐาน ระบบโลจิสติกส์และดิจิทัล
ซึ่งก็จะมีมุมมองที่ว่า…คนไทยเราอาจจะได้ไม่คุ้มเสียเมื่อแก้ไขให้ต่างชาติซื้อคอนโดฯ ตามข้อกำหนดดังกล่าว เพราะในอนาคตอาจจะเกิดสิ่งเหล่านี้ขึ้นได้
- ในด้านภาษีที่ประเทศไทยไม่มีการเก็บภาษีซื้ออสังหาฯกับคนต่างชาติ จะมีแต่ค่าธรรมเนียมการโอน ซึ่งส่วนใหญ่ผู้ขายมักเป็นผู้รับผิดชอบมากกว่าผู้ซื้อ เทียบกับในสิงคโปร์และฮ่องกงเก็บภาษีซื้ออสังหาฯกับคนต่างชาติสูงสุดถึง 60% ของราคาซื้อเลยทีเดียว และประเทศไทยยังไม่มีการเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายปีอีกด้วย หมายความว่าเมื่อชาวต่างชาติเข้ามาซื้ออสังหาฯในไทยก็แทบไม่มีค่าใช้จ่ายในด้านภาษีที่เป็นประโยชน์ต่อประเทศไทยมากนัก
- ขาดความสมดุลในตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยส่วนมากต่างชาติจะสนใจลงทุนในคอนโดฯ แค่บางพื้นที่ เช่น ใจกลางเมือง หรือห้องที่มีราคาสูง ทำให้เกิดการกระจุกตัวของการลงทุนแค่ในบางพื้นที่และบางพื้นที่ก็อาจจะพัฒนามากเกินไป ไม่ได้เป็นการระบายสต็อกของผู้ประกอบการ
- การลงทุนในอสังหาฯในไทยของต่างชาติที่มากเกินไปจะทำให้เกิดปัญหาที่ว่า ‘คนซื้อไม่ได้อยู่ คนที่อยากอยู่กลับซื้อไม่ได้’ ซึ่งต่างชาติจะมีการลงทุนซื้ออสังหาฯในไทยทิ้งไว้ ผลักให้ราคาอสังหาฯสูงขึ้น แต่ไม่ได้อยู่ ส่งผลให้เศรษฐกิจหมุนเวียนช้า แม้โครงการนั้นจะปิดการขายไปทั้งหมดแล้วก็ตาม เพราะเปอรเซนต์การอยู่อาศัยจริงไม่ได้เท่ากับที่ขายได้
- ราคาอสังหาริมทรัพย์จะสูงขึ้นจากการเพิ่มความสามารถในการซื้อของต่างชาติ เนื่องจากมีความต้องการเพิ่มขึ้นจากกลุ่มนักลงทุนต่างชาติ จนคนในประเทศเข้าถึงการเป็นเจ้าของได้ยากขึ้น เรียกได้ว่าในอนาคตชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของคอนโดฯ ทั้งตึก หรือเป็น majority ได้มากกว่าคนไทยแล้ว
- หากราคาอสังหาฯพุ่งสูงขึ้นจนแพงเกินเอื้อม ในอนาคตคนรุ่นใหม่ในท้องถิ่นจะซื้ออสังหาฯในเมืองของตนเองไม่ไหว ส่งผลกระทบต่อการใช้ชีวิตที่จะลำบากขึ้น เริ่มความคิดไม่อยากมีลูกเพราะค่าครองชีพสูง ราคาอสังหาฯปรับตัวสูงขึ้นเกินกว่ากำลังซื้อ เข้าถึงสินเชื่อยากขึ้น ไม่มีเงินออมที่เพียงพอ จากปัจจัยข้างต้นเหล่านี้จะสร้างความกดดันให้คนไทยมีอสังหาฯเป็นของตัวเองยากมากขึ้นไปอีก
ท้ายที่สุดนี้ การเปลี่ยนแปลงกฎหมายให้ต่างชาติซื้อคอนโดฯ และที่ดินทั้ง 2 ประเด็นยังไม่ได้มีการอนุมัติอย่างเป็นทางการ ยังอยู่ในขั้นตอนการศึกษาความเป็นไปได้ อาจจะต้องจับตามองสถานการณ์กันต่อไปว่าจะหงายการ์ดแบบใด ซึ่งบทความนี้เป็นเพียงการคาดการณ์ถึงสิ่งที่มีโอกาสเกิดขึ้นเท่านั้น
